棱镜丨万科去年净利下滑45%,郁亮做检讨:对投资追高冒进,取消高管层级

棱镜丨万科去年净利下滑45%,郁亮做检讨:对投资追高冒进,取消高管层级

来源:视觉中国

作者 | 郭菲菲

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

“好学生”万科(00002.SZ)交出了一份“考砸”的业绩。对此,3月31日,万科董事长郁亮在业绩交流会上公开做出检讨,并向52万名股东致歉。

2021年财报中最为外界诟病的指标,是归属于上市公司股东净利润的大幅下滑 ——该数据仅为225.2亿元,同比下降45.7%,“主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。”

财报披露,从对公司净利润起决定性作用的地产开发业务来看,该业务毛利同比减少189亿元,2021年整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

对此,郁亮将原因归为,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑;此前在充分投资授权机制下,公司操盘离散度上升,导致项目操盘能力分化,少数项目出现投资失误,拉低了整体表现。

这也造成部分项目大幅资产减值。财报披露,2021 年四季度市场下行加剧,公司按照审慎原则,对资产进行全面减值测试,对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值,合计减少权益净利润约25.5亿元。这些项目包括环京区域的廊坊、霸州,佛山、广州、济南、太原等11个项目。

对于地产投资,万科已经开始收权。2021年,万科将原本的研究与开发专业公会,改组为开发经营中心,实质负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展,原上海区域CEO张海担任负责人。

张海在业绩会上表示,未来地产开发业务要继续保持在第一梯队,获得好项目,业务毛利率会稳定在20%。

此外,万科2021年投资收益也同比下降69亿元,仅为 66.1 亿元,同比减少51%。其中,来自联营、合营公司实现的公司权益利润为48.9亿元。

在传统地产开发业务之外,郁亮坦诚,公司为多元化业务交了学费,对于多赛道同时探索面临的难度和付出的成本,超出最初的预估。“过去开发业务增速快,承担了成本,市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就暴露出来。”

万科的多元化业务主要方向包括物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。目前,物业服务板块万物云正在分拆上市阶段。

财报显示,按照成本法计算,这些业务折旧摊销成本费用达到80亿元。郁亮提及,这对客观上对报表利润存在影响,2022年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。

郁亮表示,公司2022年工作任务为“止跌企稳、稳中提升”,目前已经取消集团合伙人层级,即集团高管层级,带头下沉前线。“我现在担任首席客户官,总裁祝九胜兼任长租公寓BU首席合伙人。”

从财务安全端来看,万科目前继续保持“三道红线”指标的“绿档”要求——净负债率为 29.7%,资产负债率为79.74%,有息负债总额为2659.6 亿元,同比增长2.9%,期末货币资金为1493.5 亿元,现金短债比为2.5 倍。此外,万科全年的融资成本仅为4.11%。

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